ネットではわからない中古マンション 大阪の使い方
融資が不可能であれば、買主はこの売買契約を白紙撤回出来ると規定する（これをローン特約と呼んでいる）。
売買代金の５％または１０００万円超である場合、完成物件については手付金の額が売買代金が１０００万円超である場合は、保全処置をしなければならないと定められている。
また、売主が業者でない場合には、売主、買主双方の話し合いにより、保全処置を講ずるかどうかを決めるのが一般的である。
物件における土地の地番・面積、建物の所在地・家屋番号、各階の面積及び全体の面積を記載する。
これも登記簿謄本、測量図面などにより自分が把握しているものと間違いがないかよく確認する。
売主及び買主が誰なのかを特定する。
登記簿謄本などで把握していた所有者または所有者から購入の予約を受けている者が売主となっているか、よく確認しなければならない。
売買契約書とは、売主、買主双方が該当する物件について売買を約束する書面であり、非常に重要な契約書である。
通常２通作成を行い、売主、買主双方が記名押印のうえ、それぞれが保管する事になっている。
売買に関する取り決めは、すべてこの売買契約書によって定められる。
以下に、売買契約書に記載する項目を説明して行こう。
この売買は、登記簿上の面積による公簿取引なのか、実測した面積による実測取引なのかを記載する。
また、仲介の形態についても記載する。
物件の引き渡しに関しての取り決めを定める。
入居者の敷金．預かり保証金の返還義務、固定資産税・都市計画税の精算方法などについて記載する。
売主、買主が自己都合で契約を解除する際の取り決めを記載する。
通例では、手付金の授受がある場合、買主が解除するには手付金全額を放棄し、売主は手付金の倍額を買主に支払って契約を解除する。
その他にも、違約金などを定めている場合があるので、よく契約内容を確認しなければならない。
売買価格を記載する。
建物に課税される消費税額についてもよく確認する。
売買契約時に、買主が売主に支払う手付金の額を記載する。
この手付金は売買代金に充当される。
しかし、売買契約と決済（売買代金の授受・所有権の移転・物件の引き渡し）を同時に行う場合には必要ない。
不良債権の担保となっている物件において、売買契約を結んだものの担保権者である金融機関などの同意が得られない場合、この契約は白紙解約される事を定める。
この場合、手付金の授受があれば、そのまま売主から買主に返還される。
買主における金融機関からの融資が成立しなかった場合の取り決めがあれば、その詳細について記載する。
このローン特約を認めている場合は、融資が不成立になると、売買契約は白紙撤回される。
ただし、収益不動産はあくまでも事業用不動産になるので、このローン特約を認めない売主が少なくない。
もし売買契約日から決済日までに、対象となっている物件の建物が焼失などで使用不能となれば、この契約は白紙解除される事を定める。
手付金の授受がある場合には、手付金はそのまま売主から買主に返還される。
物件の引き渡し以降、物件に隠れた暇漉（知らされていなかった雨漏りなど）が発見された場合の収益の帰属とは、簡単にいえば賃料を受け取る権利である。
当然、決済日以降の入居者からの賃料売主、買主が、この売買契約に違反した場合の取り決めを行う。
違約金などを定める。
取り決めを記載する。
業者が売主である場合、物件の引き渡し後２年間に限り、隠れた暇漉に対する保証を行うケースが多い。
また、売主が業者でない場合には、売主、買主双方の合意により定める事が多い。
収益不動産であるので、入居者名及びその敷金・礼金・保証金・保証金解約引き金・家賃などの賃貸条件の一覧を記載する。
条文にはない売主、買主問の特別な取り決めを記載する。
どの程度の金額にするかは、売主、買主双方の合意によって決まるものであるが、売主が業者である場合は、一定の保全処置を講じる義務が宅地建物取引業法第４条で定められている。
収益不動産のように完成している物件では、売買代金の10％または１０００万円を超えると、売主は保全処置を行わなければならない。
さらに、手付金として、売買代金の15％を越える金額を受け取る事は出来ないと定められている（宅地建物取引業法第釣条）。
そこで、それほど高額でない物件ならば、実際の手付金は売買代金の10％以下かつ１０００万円以下にするケースが多い。
また売主が業者でない場合は、とくにその金額、保全について規制する法令はないが、買主にしてみればあまりに高すぎる手付金は危険が伴う。
手付金を支払ったものの、決済日までに売主が姿を消した、というような事もあり得るからである。
しかし低すぎる手付金では、容易に買主から解約出来るので、売主が承諾しない。
そこで、ひとつの目安として、それほど高額でない物件ならば、手付金の額は前述の規定を参考に、売買代金の10％以下かつ１０００万円以下程度にするケースが多い。
また、保全処置を講じる、講じないについては、売主、買主が相談して決定すればいいだろう。
解説しておこう。
売買契約が済んだら、後は売買代金の残金を支払い、所有権を移転して物件の引き渡しを行う決済日を待つだけだ。
この日に備え、司法書士の選定、資金の準備、金融機関への融資の依頼を行う。
通常、最終決済は銀行の応接室を借りて行う事が多い。
金融機関で行った方が、金銭もすぐに引き出せるし、送金や入金をする際も便利だ。
ところで、この日の大事な作業としては、売主、買主が必要書類に実印で記名押捺を行い、売主からは権利書、担保権者には担保権抹消書類などを提出して貰う事であるが、これらは同席する司法書士に万事任せておけば代行してくれるので、いちいち買主が確認しなくても大丈夫である。
だからこそ、信頼のおける司法書士を買主サイドで選ぶ事が大切なのだ。
そして、司法書士による書類の確認も終わり、金銭の授受も完了したら、これで晴れて物件は買主の手に渡った事になる。
司法書士はその後すぐに法務局に向かい、所有権移転の申請を行う。
登記簿上載されるには、まだしばらく日数が掛かるが、金銭の授受が完了した段階で所有権が移転した尚、売買契約と同時に売買代金の受け渡し、所有権の移転、物件の引き渡しを行う場合は、売買契約日が同時に決済日となる。
決済において、売買代金以外に精算する金銭には、固定資産税・都市計画税の買主負担分がある。
固定資産税・都市計画税は毎年１月１日における登記簿上の所有者に課税される税であるから、日割りによる決済日以降の税額については、買主から売主に相当金額を支払う。
これを買主負担分と呼んでいる。
しかしながら、これは法的な制度ではなく、あくまでも不動産取引に関わる商慣習であり、この金額を算出する基準日は地域によって異なる。
東京圏では１月１日を基準日とし、大阪圏では４月１日を基準日とする事が多いようである。
読者の地域は基準日をいつとするか、詳細については地元の仲介業者などに尋ねて欲しい。
また、同じく決済日には賃料の精算を行う必要がある。
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